Studie „Wohnen in Deutschland“ – 1. Teil

Wohnimmobilien in Deutschland –

Weiterhin attraktive Alternative zu anderen Anlageformen

Der Investmentmarkt für Wohnimmobilien in Deutschland zeichnete sich in den vergangenen Jahren durch eine große Dynamik aus, wie die Studie „Wohnen in Deutschland – differenzierte Situation und Perspektiven“ der Deutschen Hypo, einem Unternehmen der Nord/LB belegt, erschienen im August 2014.

Infolge der Krise auf dem Wirtschafts- und Finanzmarkt, kam es 2009 und 2010 zu einem deutlichen Einbruch der Investitionstätigkeit auf dem Immobilienmarkt in Deutschland. Ab 2011 kehrte sich diese Entwicklung jedoch wieder um. Bereits 2013 reichten die Werte wieder an die der Top-Jahre 2006 und 2007 heran. Beispiel: 2012 wurden fast drei Dutzend Verkäufe von größeren Wohnbeständen ab 800 Wohneinheiten mit circa 190.000 Wohnungen registriert. 2013 waren es bereits 49 Verkäufe mit circa 300.000 Wohnungen.

Dabei wurde der Großteil dieser Wohnimmobilien in Deutschland von internationalen Investoren verkauft, die in der Krise unfreiwillig zu Bestandhaltern geworden waren. Die hiesigen Kommunen boten dagegen ihre Wohnungsbestände seit 2008 sehr viel seltener zum Verkauf angeboten. Aufgrund der angespannten Wohnungsmarktlage in vielen Gemeinden setzen sie lieber auf die Strategie, ihre Bestände zu vergrößern.

Nachfrage auf dem Immobilienmarkt in Deutschland ungebrochen

Insgesamt ist das Nachfrageniveau nach Wohnimmobilien in Deutschland weiterhin ungebrochen und wird zu 75 Prozent von institutionellen Investoren aus Deutschland getragen. Vielerorts hat die starke Nachfrage sogar zu einer Angebotsverknappung mit steigenden Preisen geführt. Diese Entwicklung wiederum führte zu einer Interessensverlagerung der Investoren von den A-Märkten zu den B- und teilweise sogar C-Märkten: 2014 war nur noch Berlin als A-Standort unter den Top Five zu finden, ein Jahr zuvor waren es noch drei A-Standorte – Berlin, Düsseldorf und München.

Für die weitere Zukunft wird insgesamt auch weiterhin eine gute Entwicklung für Wohnimmobilien in Deutschland erwartet. Doch der Peak scheint überschritten. Mega-Deals wie in den vergangenen Jahren sind zunehmend weniger geworden, während Diversifizierungen und Portfoliobereinigungen bei den Großinvestoren zunehmen.

Allgemeine Situation auf dem deutschen Wohnungsmarkt

Da die Entwicklung auf dem deutschen Wohnungsmarkt jedoch nicht homogen ist, ist eine Unterteilung in drei Teilmärkte sonnvoll:

1. Zuzugsregionen: Märkte mit knappem Angebot an Wohnimmobilien und ständig steigenden Preisen/Mieten. Z.B. Metropolen und Universitätsstädte

2. Fortzugsregionen: Märkte mit zunehmenden Wohnungsleerbestand

3. stabile Regionen: Hier wird sich aller Voraussicht nach auch in Zukunft nicht viel verändern (diese Regionen wurden in der vorliegenden Studie nicht weiter berücksichtigt).

Allerdings scheint der Trend des ständigen Preisanstiegs in urbanen Regionen und Ballungsgebieten fürs erste vielerorts überschritten. Faktoren für die zunehmende Wohnungsknappheit und die steigenden Preise in diesen Regionen waren laut Studie der Deutschen Hypo u.a.: Zuwanderung von Bildungsmigranten und ausländischen Mitbürgern, Einkommenssteigerungen der Haushalte sowie eine langjährige rückläufige Fertigstellungsquote von neuen Wohnungen.

Der Preis- und Mietverfall in den Fortzugsregionen geht u.a. auf den anhaltenden demografischen Wandel sowie auf Standortnachteile zurück. Bereits heute können Wohnungseigentümer ihre Immobilie hier nur mit deutlichen Preisnachlässen verkaufen. Und auch von der Mehrnachfrage auf dem Wohnungsmarkt im Zuge der Eurokrise konnten diese Regionen nicht profitieren.

Wohnungsbestand in Deutschland – Status und Entwicklung

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