Worauf Immobilieneigentümer unbedingt achten müssen

Das aktuelle Urteil des Bundesgerichtshofes hat viele Immobilieneigentümer verunsichert (BHG, 09.02.2018, Az. V ZR 311/16), denn in ähnlich gelagerten Fällen besteht für Betroffene jetzt ein hohes Risiko.

Was war geschehen? Ein Dachdecker führte am Flachdach Reparaturarbeiten durch und verursachte bei Heißklebearbeiten schuldhaft die Entstehung eines Glutnestes unter den aufgeschweißten Bahnen. Am Abend bemerkten die Eheleute Flammen in dem Bereich, in dem der Dachdecker gearbeitet hatte. Der alarmierten Feuerwehr gelang es nicht, das Haus zu retten. Es brannte vollständig nieder. Durch den Brand und die Löscharbeiten wurde das direkt angebaute Haus der Nachbarin erheblich beschädigt. Die Versicherung der Nachbarin erstattete ihr den Schaden in Höhe von fast 98.000 Euro, konnte sich den Betrag aber nicht von dem Dachdecker zurückholen, weil dieser insolvent war. Sie hielt sich deshalb an die Eigentümer des Hauses, von dem der Brand ausgegangenen war.

Die Entscheidung

Das Gericht entschied: Ein Grundstückseigentümer, der einen Handwerker Reparaturarbeiten am Haus vornehmen lässt, ist gegenüber dem Nachbarn verantwortlich, wenn das Haus infolge der Arbeiten in Brand gerät und das Nachbargrundstück dabei beschädigt wird. Dass der Handwerker sorgfältig ausgesucht wurde, ändert daran nichts. Die Eigentümer sind zu einem verschuldensunabhängigen nachbarrechtlichen Ausgleichsanspruch (§ 906 Abs. 2 Satz 2 BGB i.V.m. § 86 Abs. 1 Satz 1 VVG) verpflichtet. Das Gericht hat die sogenannte Störereigenschaft allein damit begründet, dass die Eigentümer die Arbeiten veranlasst hatten und Nutzen daraus ziehen wollten.

Was können Immobilieneigentümer tun?

Wie schützen sich Hauseigentümer vor den Folgen des Urteils? Immobilieneigentümer, die eine Haftpflichtversicherung abgeschlossen haben, sind fein raus, denn diese tritt für Schäden ein, die andere haben. Wer sein Immobilieneigentum gewerblich nutzt, braucht zusätzlich eine Haus- und Grundbesitzerhaftpflichtversicherung. Wer sich nicht auf diese Weise abgesichert hat, sollte unbedingt vor der Beauftragung größerer Arbeiten prüfen, ob der Handwerker über eine Betriebshaftpflichtversicherung verfügt und seine Beiträge bezahlt hat. Stehen größere Baumaßnahmen an, empfiehlt sich der Abschluss einer Bauleistungsversicherung, die auch solche Schäden reguliert, die dem Auftraggeber selbst durch Bauarbeiten entstehen.

Fragen Sie in jedem Fall vor Beginn der Arbeiten einen Experten.