Ein Immobilienkauf wird immer kritisch hinterfragt – Worauf müssen Sie achten bei einer vermieteten Immobilie

Wer eine neue Wohnung braucht und sich mit dem Immobilienkauf beschäftigt, sollte die Kosten zwischen Eigentum und Miete vergleichen. Die Situation auf dem Wohnungsmarkt ändert sich langsam. Zu den Städten mit den höchsten Preissteigerungen gehören nicht mehr München, Köln und Stuttgart, sondern Dortmund, Essen und Bayreuth. Auch Hamburg ist nicht mehr unter den ersten zehn. In einigen Landkreisen und kleineren Großstädten stiegen die Preise zuletzt stärker. Bundesweit mussten Immobilienkäufer im vierten Quartal 2018 durchschnittlich 5,6 Prozent mehr zahlen als ein Jahr zuvor, Einfamilienhäuser sind um 8,2 Prozent teurer geworden.

Trotz des Preisanstiegs lohnt sich in vielen Fällen der Kauf einer Immobilie immer noch. In vielen Regionen ist ein Immobilienkauf möglich. Das gilt auch für Großstädte wie Düsseldorf, Köln und Nürnberg oder die Region Hannover. Ebenso ist es in Dresden, Chemnitz, Leipzig oder in den Randgebieten von Berlin. Wer sich dort eine neue Mietwohnung leisten kann, wird sich bei ausreichend hohem Eigenkapital auch den Kauf einer Wohnung leisten können.

Durch die hohen Neuvertragsmieten und die historisch niedrigen Zinsen nähern sich die Wohnkosten zwischen Miete und Eigentum immer weiter an. Der Eigentümer zahlt allerdings Monat für Monat seine Hypothek ab und wohnt irgendwann kostenfrei, während der Mieter ein Dauerschuldverhältnis eingeht. Die anfangs entstehenden Erwerbsnebenkosten beim Kauf, die der Mieter nicht hat, gleichen sich durch den Vermögenszuwachs nach einiger Zeit aus. Dann geht die Vergleichsrechnung ins Plus.

Bei der Suche klaffen die Angebotspreise für Immobilien allerdings weit auseinander. Je nach Region sind die Immobilienpreise in einigen Städten immens gestiegen, während sie sich im weiteren Umland nur moderat entwickelten oder sogar stagnierten. Häuser im Nürnberger Umland sind beispielsweise um bis zu 70 Prozent günstiger als in der Stadt. Flexibilität, Verhandlungsgeschick und Geduld zahlen sich in allen Regionen aus. 

Was beim Kauf einer vermieteten Immobilie zu beachten ist

Wohin mit dem Geld, fragen sich viele Sparer, wenn die Lebensversicherung ausgezahlt oder ein größerer Betrag frei wird. Die Dauerniedrigzinsen machen Anlegern keine große Freude – ganz im Gegensatz zu Immobilienkäufern. Aber Vorsicht: Wer eine vermietete Immobilie als Anlage kauft, sollte nicht nur die Finanzierung und steuerliche Vorteile im Auge haben.

Der Käufer tritt nach einer Regelung im Bürgerlichen Gesetzbuch in die bestehenden Mietverhältnisse ein und setzt diese fort. Die Mietverträge und die vom Mieter gezahlten Kautionen haben daher eine wichtige Bedeutung. Käufer sollten ihnen sorgfältige Aufmerksamkeit schenken und sich genau informieren.

Wird die Immobilie mietfrei übergeben, sollte im Kaufvertrag die Räumung durch den Mieter als Voraussetzung für die Zahlung des Kaufpreises vereinbart werden. Der Verkäufer sollte vor einer solchen Vereinbarung unbedingt prüfen lassen, ob die Beendigung des Mietverhältnisses rechtlich überhaupt möglich ist.

Was ist bei einer Kündigung wegen Eigenbedarfs zu beachten?

Bei einer Kündigung wegen Eigenbedarfs gelten besondere Regeln. Dem Verkäufer steht nach Abschluss des Kaufvertrags ein Kündigungsrecht wegen Eigenbedarfs nicht mehr zu. Umgekehrt tritt der Käufer nicht bereits mit Abschluss des Kaufvertrags, sondern erst mit Eigentumsumschreibung im Grundbuch in das Mietverhältnis ein. Bis dahin können einige Wochen oder Monate vergehen. Erst danach kann der Käufer wegen Eigenbedarfs rechtswirksam kündigen. Überdies können für die Kündigung Sperrfristen von drei Jahren, in Extremfällen sogar von zehn Jahren gelten.

Beachten: Vorkaufsrecht der Mieter 

War eine Wohnung vermietet, bevor sie zu Wohnungseigentum umgewandelt würde, kann dem Mieter ein Vorkaufsrecht zustehen. Im Notarvertrag kann in solchen Fällen vereinbart werden, dass der Käufer den Kaufpreis erst zahlen muss, wenn gewährleistet ist, dass der Mieter sein Vorkaufsrecht nicht ausübt.

Worauf beim Kauf einer Eigentumswohnung zu achten ist!

Meine allerbesten Tipps!!!

Der Trend „Kaufen statt Mieten“ hält auch weiterhin an. Egal ob Sie Ihre neue Eigentumswohnung selbst bewohnen, als Altersvorsorge einplanen oder einfach als Kapitalanlage nutzen möchten – auf jeden Fall sollte Ihr neuer Immobilienbesitz für Sie eine wertvolle Investition sein und vor allem auch bleiben. Es geht um die richtige Lage und Ausstattung, die optimale Finanzierung sowie eine sorgfältige Überprüfung der Wohnqualität – aber nicht nur.

Besonders bei Bestandswohnungen sind Besichtigung, Sanierungszustand und Instandhaltungsrücklage extrem wichtig, um sich vor möglichen unliebsamen Überraschungen zu schützen. Bei Neubauwohnungen sind es dagegen Baubeschreibung und Zahlungsplan, die einer genauen Prüfung zu unterziehen sind. Auf diese Dokumente wird oft bei Unterzeichnung des Kaufvertrags vom Notar nur kurz verwiesen – man sollte also bereits vorher genau wissen, was sie beinhalten und keinesfalls „die Katze im Sack kaufen“.

Außerdem gibt es beim Kauf einer Eigentumswohnung darüber hinaus einige weitere Besonderheiten zu beachten. Es geht nicht nur um die eigenen vier Wände im engeren Sinn, für die Sie verantwortlich sind. Künftig sind Sie auch Miteigentümer der gesamten Wohnanlage. In den Regelungen für das Gemeinschaftseigentum können sich jedoch diverse Fallstricke verbergen – festgehalten in den Gemeinschafts- und Teilungsvereinbarungen, aber auch in bereits früher gefassten Beschlüssen der Eigentümerversammlungen.

Werterhaltende Kriterien beim Immobilienkauf:

Wohnqualität – Standort und Ausstattung

Auch wenn Sie nicht selbst in Ihrer neuen Eigentumswohnung leben möchten, sind Ausstattung und Qualität wichtige Kriterien für den Wert Ihrer Immobilie – sei es bei der Vermietung oder einem möglichen Wiederverkauf. Zu den Prüf-Kriterien gehören u.a. Größe und Grundriss, Baujahr und Alter sowie der äußere Objektzustand, aber auch Garage sowie Kellerräume, Fahrradraum, Wasch- und Trockenraum etc.

Bei Bestandsimmobilien sollte ein Immobilienkauf also niemals ohne Besichtigung stattfinden – am besten mehrmals, zu unterschiedlichen Tageszeiten. Darüber hinaus können Gespräche mit anderen Mietern, Eigentümern oder dem Hausmeister wertvolle Informationen für eine Bewertung liefern.

Noch wichtiger aber ist der Standort, denn an der Ausstattung lassen sich u.U. Korrekturen und Veränderungen vornehmen, die Lage ist jedoch wie sie ist und entzieht sich Ihrem Einfluss. Hier gilt es genau hinzuschauen: Wie sind die Verkehrsanbindungen, wie die Infrastruktur? Gibt es Einkaufsmöglichkeiten, Schulen, Grünflächen und Freizeitangebote? Wie ist die Fluktuation in der Umgebung? Ist die Wohnungsnachfrage im Viertel stabil, wie sehen die wirtschaftlichen Entwicklungschancen in der Region aus? Das sind nur einige Fragen, die zu stellen sind.

Immobilienkauf ohne späte Überraschungen:

Rechtzeitig Neben- und Folgekosten im Blick haben

Um einen realistischen Finanzierungsplan aufstellen zu können sind eventuelle Renovierungsarbeiten in der Wohnung selbst meist einfach zu kalkulieren. Anders sieht es aus, wenn es um die laufenden Instandhaltungen und eventuell geplanten Sonderumlagen zur Behebung kleiner und größerer Mängel an der gesamten Wohnanlage geht. Als Miteigentümer kann hier manche, nicht einkalkulierte Überraschung auf Sie warten. Hier gilt es, sich einen sorgfältigen Überblick über die Bausubstanz der Gesamtanlage zu verschaffen und sich detailliert über die Rücklagen der Gemeinschaft zu informieren.

Lassen Sie sich aussagekräftige Unterlagen der letzten drei bis sechs Jahre vorlegen: Wirtschaftspläne, Protokolle der Eigentümerversammlungen, Abrechnungen über durchgeführte Sanierungen, Instandhaltungen und Reparaturen sowie Gesamtjahresabrechnungen mit allen Neben- und Betriebskosten etc.

Risikominderung beim Kauf einer Eigentumswohnung aus dem Bestand:

Überprüfung der bestehenden Regelungen der Eigentümergemeinschaft

Da Sie beim Kauf einer Eigentumswohnung aus dem Bestand künftig Teil einer Hausgemeinschaft sind, sind Sie automatisch auch zum Erhalt und zur Instandsetzung des Gemeinschaftseigentums mitverpflichtet. Wenn Sie eine Bestands-Eigentumswohnung kaufen möchten, ist eine aussagekräftige Wertermittlung daher nur möglich, wenn auch eventuelle, künftige Risiken der gemeinschaftlichen Substanz erkannt und einkalkuliert werden können. Hier allein die Kosten für den reinen Quadratmeterpreis zu vergleichen, könnte unabsehbare Folgen haben.

Stolpersteine beim Immobilienkauf

Mögliche Stolpersteine beim Kauf einer Eigentumswohnung liegen in diesem Fall besonders in der sogenannten Teilungserklärung und in bereits bestehenden rechtlichen Regelungen aus Protokollen und Beschlussfassungen der Eigentümergemeinschaft. Als neues Mitglied der Gemeinschaft sind nämlich auch Beschlüsse, die Jahre zurückliegen und über die Sie eventuell beim Kauf nicht informiert wurden, absolut bindend für Sie.

Vorhandene Regelungen in der Teilungserklärung – beispielsweise über zur Wohnung gehörendes Sondereigentum und Sondernutzungsrechte – sind nur durch einstimmigen Beschluss aller Miteigentümer zu ändern. Zudem sollten die Regelungen in der Teilungserklärung unbedingt mit den ausgehandelten Vereinbarungen im Kaufvertrag abgeglichen werden und mit diesen übereinstimmen, da Abweichungen im Kaufvertrag rechtlich nicht gültig sind.

Was kann sehr gut helfen und Sie unterstützen?

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In allen Fällen ist von Vorteil, wenn Sie während des Auswahl- und Kaufprozesses eine unabhängige Fachberatung an Ihrer Seite haben. Lassen Sie sich von Experten unabhängigen Spezialisten begleiten. 

Viel Freude bei Ihrer Investition

Foto: 1. Foto Pixabay und eigene Bilder