Unbefriedigend: Mieten steigen weiter, Mietpreisbremse umstritten, Wohnraumangebot unzureichend

Die Mieten bei der Neuvermietung klettern in angespannten Wohnungsmärkten munter weiter. Ob die Mietpreisbremse tatsächlich gescheitert ist, wagt derzeit niemand verbindlich zu behaupten.

Das wäre auch schwer zu begründen, denn ein Bremseffekt sagt nach Ansicht des Forschungsinstituts empirica nur wenig über die Wirkung der Reform oder das Ausmaß möglicher Verstöße aus.

„Die Mietpreisbremse greift nur in bestimmten Regionen mit besonders starken Mietanstiegen und erreicht damit nur kleine Teile der Bevölkerung. Das heißt jedoch nicht, dass die Mietpreisbremse grundsätzlich eine Fehlkonstruktion ist – dort wo sie wirken kann, tut sie es auch.“ Das erklärt der Immobilienökonom des Deutschen Instituts für Wirtschaftsforschung (DIW Berlin) Claus Michelsen.

Heftige Diskussionen helfen nicht weiter

Spitzfindige Diskussionen helfen den Betroffenen indes nicht weiter. In München beispielsweise ist die Wohnungsknappheit so akut, dass kleine Maßnahmen zur Lösung des Problems nicht ausreichen, erläutert Sophie Wolfrum, Professorin für Städtebau und Regionalplanung. „Es ist nicht möglich, weit in die Zukunft zu planen, sondern es ist sinnvoll, sich am Bedarf zu orientieren. Bloß ist in den vergangenen Jahren zu langsam reagiert worden. (…) Ich meine schon, dass man hier in München bauen, bauen, bauen muss. Allerdings schafft das viele Konflikte, die die verantwortlichen Planer der Stadt München zu bewältigen haben. Dennoch muss man wieder dichter bauen“, sagt sie.

Eine Auswertung des Bundesinstituts für Bau-, Stadt- und Raumforschung (BBSR) bestätigt: In mehr als 50 kreisfreien Städten und Landkreisen zogen die Angebotsmieten um mehr als sechs Prozent an. München bleibt für Wohnungssuchende mit Angebotsmieten von durchschnittlich 16,65 Euro pro Quadratmeter die mit Abstand teuerste Großstadt Deutschlands. Es folgen Frankfurt am Main (13,09 Euro), Stuttgart (12,62 Euro), Freiburg im Breisgau (11,74 Euro), Ingolstadt (11,28 Euro) und Hamburg (11,14 Euro). „Ich glaube, das wird jetzt noch weiter den Berg raufgehen, bis es wieder runtergeht“, vermutet Sophie Wolfrum.

Die Grunderwerbsteuer ist ein Hindernis, für den Bau von Wohnraum. Lesen Sie mehr:

Grunderwerbsteuer behindert den Wohnungsbau

Die Grunderwerbsteuer, die bei jedem einzelnen Immobilienkauf im Neubau oder Bestand anfällt, wird seit der Föderalismusreform 2006 durch die einzelnen Bundesländer festgelegt. Seitdem wurde sie von den Ländern insgesamt 27 mal erhöht. Die Einnahmen der Länder durch die Grunderwerbsteuer sind 2017 auf einen neuen Rekordwert von 13,14 Milliarden Euro gestiegen, das sind nach Angaben des Bundesfinanzministeriums fast sechs Prozent mehr als im Vorjahr. Allein in den vergangenen sechs Jahren haben sich die Einnahmen mehr als verdoppelt.

Missbräuchliche Steuergestaltung bei der Grunderwerbssteuer soll beendet werden

Die neue Bundesregierung hat sich vorgenommen, missbräuchliche Steuergestaltungen bei der Grunderwerbsteuer zu beenden. Diese sind aber in Form von Share Deals überhaupt erst entstanden, weil innerhalb eines einzigen Wohnungsbaupojektes gleich mehrfach Grunderwerbsteuer anfällt, nämlich beim Kauf und Weiterverkauf des Grundstücks sowie beim Verkauf jeder einzelnen neuen Wohnung. „Die Grunderwerbsteuer in Deutschland ist viel zu hoch und ein echtes Hindernis bei der Schaffung von Wohn- und Gewerberaum“, sagt in diesem Zusammenhang Hans Volkert Volckens vom Branchenverband Zentraler Immobilien Ausschuss (ZIA).

Die Politiker bemängeln also ein System, dass sie zuvor selbst durch das Ausreizen der Steuerbelastung bis an die Grenze selbst geschaffen haben und von dem der Staat profitiert. Gleichzeitig sollen zukünftig neue Freibeträge den Immobilienerwerb Privathaushalten erleichtern. Diese konnten sich den Kauf zuvor aber nicht leisten, weil die Grunderwerbsteuer zu hoch ist und sich überdies die Neubaupreise durch unzählige neue Bauvorschriften erhöht haben. Da beißt sich die Katze in den Schwanz.

Politik setzt sich das Ziel, Menschen in Immobilieneigentum zu bringen

Das politische Ziel, dass mehr Menschen in den Genuss von Immobilieneigentum kommen sollen, ist natürlich lobenswert, denn Deutschland ist in Europa immer noch Schlusslicht in diesem Punkt. Wenn sich durch Fördermaßnahmen dann aber mehr Familien Eigentum leisten können, wird die Nachfrage auf dem engen Markt noch größer, was wiederum zu steigenden Preisen führen dürfte. Michael Neumann, Vorstand der Dr. Klein Privatkunden AG befürchtet: „Es finden sich viele Punkte, die die Nachfrage nach Immobilien weiter anheizen werden. (…) die Wurzel des Unheils zu packen, bleibt hingegen auf der Strecke.“